Vlek 14 Ressen en binnenstad Nijmegen/Arnhem

Nijmegen, 14 november 2012

Aan gesprekspartners en betrokkenen in het overleg rondom Vlek 14 Ressen

Vlek 14 Ressen gezet in een breed perspectief

In de jaren ‘90 heeft de gemeente Nijmegen grond aangekocht met de werktitel Vlek 14 Ressen. Dit gebied is, vanuit Nijmegen gezien, gelegen boven de ovatonde en bedraagt 19 ha.
Rond 1996 is vanuit een breed regionaal perspectief de afspraak gemaakt om daar luxere woningen te plannen. Sinds 2005 echter speelt de gemeente met de gedachte dat zij 8 ha kan verkopen ten behoeve van detailhandelsontwikkeling.

In 2012 wil de gemeente tot daden overgaan en komt met een eerste opzet om over te gaan tot een soort retailpark. De gemeente heeft, om te komen tot deze opzet, een rapport door Stec laten maken en van BRO zijn rapporten en adviezen gebruikt. De gemeente is vervolgens gaan overleggen met het Huis voor de Binnenstad en de Kamer van Koophandel. Daarnaast is een weerbaarheidsanalyse van de binnenstad door BRO uitgevoerd.

In een open sfeer zijn een aantal pittige gesprekken met elkaar (gemeente, HvdB en KvK) gevoerd waarbij enerzijds de mogelijke consequenties van Vlek 14 Ressen in verhouding tot de binnensteden van Nijmegen en Arnhem werden bestudeerd en anderzijds de mogelijke regionale belangen aan de orde kwamen. Thema’s als consumentenbelangen en het ‘Nieuwe Winkelen’ werden niet geschuwd.

In dit stuk wil ik ingaan op de visie van het Huis voor de Binnenstad die naar aanleiding van deze gesprekken, maar ook na het bestuderen van artikelen van derden en het beschouwen van actueel cijfermateriaal, tot stand is gekomen.

Basisgedachte:
Het nu plannen van een goede invulling op Vlek 14 Ressen betekent werken met actueel cijfermateriaal en toekomstgericht overkoepelend denken. Toekomstgericht overkoepelend denken heeft te maken met een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een goede en evenwichtige winkelstructuur.
Overkoepelend denken betekent verder gaan dan korte termijn binnenstadsbelang door zowel regionale als nationale ontwikkelingen daarbij te betrekken. Dit nadenken mag niet beïnvloedt worden door gehoopte opbrengsten zoals die in een verleden zijn bedacht.

Voorwerk:
Uit onderzoeken blijkt dat we in Nederland kunnen spreken van “overbewinkeling”. Op te veel plaatsen zijn oude en nieuwe wijzen van retail ontwikkeld, en naast elkaar gaan bestaan, waardoor er geen sprake meer is van gezonde concurrentie, maar van -netjes gezegd- minder goede planning.

Uit onderzoeken blijkt dat nieuwe vormen van winkelen opkomend zijn zonder dat daar in alle gevallen al een volledig concrete nieuwe wijze van werken uit is ontstaan. Een belangrijke stroming als internetverkoop is nog, ongestructureerd, zijn vorm aan het vinden evenals het antwoord van de traditionele retail om daar adequaat, en elkaar aanvullend, mee om te gaan.

Uit actuele ontwikkelingen blijkt dat kleine winkelcentra die meer beogen te bieden dan de dagelijkse boodschappen en de directe service voor het dagelijks leven geen lang leven meer beschoren zijn. Ook middelgrote winkelcentra zonder een brede diversificatie en zonder belevingselementen zitten in zwaar weer.

Juist binnensteden -waar ik in deze notitie over schrijf- met een breed aanbod in retail, horeca en cultuur – liefst binnen een historisch kader – bieden goede toekomstmogelijkheden. Een binnenstad waar men naast een breed winkelaanbod ook zoekt naar informatie, ontspanning en diverse vormen van beleving kan –om het modieus te zeggen- bruisen. Maar daarmee zijn we er nog niet want ook de actuele economische omstandigheden en veranderend koopgedrag spelen een rol.

Taakstelling:
Nijmegen heeft een historische binnenstad met een breed aanbod van winkels, horeca en cultuur. Tegelijkertijd zien we de realiteit van de actuele economische omstandigheden en veranderend koopgedrag. Als vanzelf voel je als ondernemer en overheid de verplichting om je weerbaar en toekomstgericht op te stellen vanuit deze realiteit. Kijkend naar de binnensteden van zowel Nijmegen als Arnhem liggen daar goede toekomstkansen wanneer we deze binnensteden aantrekkelijker en bij de tijd maken.

Dat wil concreet zeggen een goede combinatie van:
– breed aanbod,
– traditionele retail dat voorbereid is op modern koopgedrag,
– nieuwe winkelvormen die in een aantal gevallen extra oppervlak vergen,
– service ten dienste van internetuitgiftepunten,
– afstemming van branchevervaging,
– service ten dienste van voetgangersgebieden, fietsenstallingen en parkeren,
– service ten dienste van runshoppen,
– routing die een prettig all round bezoek aan de stad uitnodigend maakt,
– afstemming van onroerend goed ten dienste van de functie van een binnenstad,
– uitnodigende horeca,
– uitnodigende culturele programma’s,
– verregaande samenwerkingsvormen tussen retail, horeca en cultuur,
– besef van waardering van consument voor authenticiteit van binnensteden,
– besef van noodzaak citymarketing.

Deze natuurlijke taakstelling gezet binnen de huidige economie en de realiteit van overbewinkeling zetten de gemeentelijke gedachte om retail te vestigen op Vlek 14 Ressen in een vreemd, zeg maar diffuus licht.

Het Huis voor de Binnenstad is van mening dat we met zijn allen onze schouders moeten zetten onder de ontwikkeling en remake van onze binnenstad en dat dáár in de eerste plaats de opdracht ligt om plaats te bieden aan innovaties en nieuwe of aanvullende winkel, horeca en culturele formules.
Alleen in het geval dat er aantoonbaar formules zijn die een heel eigen en vernieuwende aantrekkelijkheid hebben (complementair en niet concurrerend) en onmogelijk in een binnenstad of ander bestaand gebied passen lijkt het ons goed daar elders een plaats voor in te ruimen onder de voorwaarde dat deze formules schaars in Nederland vertegenwoordigd zijn en waarbij het accent ligt op beleving en vermaak (leisure and experience).

Visie:
De binnensteden zijn bronnen van economische welstand inzake een breed koopgedrag. (waarbij het accent minder op de dagelijks behoeften ligt behalve daar waar het de binnenstadbewoners betreft). Naast dit koopgedrag spelen informatiebehoefte, beleving en vermaak een belangrijke en wezenlijke rol.
Let wel: deze vier elementen maken samen de formule!

Grootschalige vernieuwende winkelvormen passen in de binnenstad aangezien ze als trekkers kunnen functioneren voor het totaal van welbevinden en dus het aantal bezoekers van de binnenstad. Met creativiteit en durf is dienaangaande veel mogelijk met als voorbeeld Plein 1944. Niches en kleine zelfstandigen in de retail hebben hun eigen reden van bestaan en verdienen een zorgvuldig beleid inzake een financieel haalbare positionering binnen het vrije krachtenspel. Het aanbod van retail, horeca en cultuur dient daarbij principieel breed beschouwd te worden en niet verengd tot trendy opvattingen in de waan van de dag.

Samenvattend:
De gemeente heeft met het rapport van Stec en de adviezen van BRO in de hand bedacht om op Vlek 14 Ressen enigerlei vorm van retail te ontwikkelen. Daarmee verlaten zij de oorspronkelijke planning van woningbouw.
In het rapport van Stec wordt beschreven dat er een te verwachten omzet wordt gerealiseerd in Vlek 14 Ressen van 54 miljoen. Hiervan wordt 46 miljoen weggezogen uit de bestaande omliggende winkelcentra, waarvan ten minste 16 miljoen uit Nijmegen. Het omzetverlies bij omliggende horeca en culturele instellingen is hier niet in meegenomen, evenmin is de invloed van internet in de berekening opgenomen.
De gemeente is gespinsd op nieuwe formules en heeft uitgesproken rekening te willen houden met de binnenstad.
Het Huis voor de Binnenstad is niet overtuigd van een stevige onderbouwing en een actueel doorontwikkelde visie van het rapport en heeft kritische twijfels bij de adviezen. Daarentegen ziet het Huis wel een beïnvloeding op de bestaande structuur en leefbaarheid van de binnenstad met dramatische gevolgen voor de weerbaarheid en het voortbestaan van deze binnenstad. Zonder dat hierbij regionale ‘grotere’ belangen zijn aangetoond.

Terecht komen ook regionale belangen om de hoek kijken. Echter de gesprekken daaromtrent zijn nog niet uitgekristalliseerd. Overleg met de direct omliggende partners zoals Arnhem, Elst en gemeente Lingewaard ligt voor de hand.
Het Huis voor de Binnenstad bespeurt ook bij de omliggende partners grote twijfels over de wens om zo dicht bij de andere winkelcentra nieuwe en grote retail te vestigen.

Overigens is in de nabije toekomst nog een winkelcentrum in de Waalsprong gepland, namelijk de Citadel. Het aantal vierkante meters daarvan is binnen de huidige visies pittig groot. Het Huis voor de Binnenstad ziet het vestigen van een doeltreffend en verzorgend winkelcentrum in een druk bewoonde woonwijk als een natuurlijke ontwikkeling, maar adviseert om naar de schaalgrootte en de invulling kritisch te kijken.

Naar de mening van het Huis voor de Binnenstad begeeft de gemeente zich op onverantwoord dun en spiegelglad ijs met plannen om retail op een nieuwe plek te ontwikkelen, gezien in het licht van de huidige economische omstandigheden en opvattingen over winkelgedrag.
Innovatie, herontwikkeling en creativiteit binnen bestaande kernen getuigen van meer realiteitsgevoel en ondernemingszin.

Het Huis voor de Binnenstad begrijpt natuurlijk de behoefte van de gemeente om gronden te ontwikkelen en ziet daarom wel kansen voor totaal nieuwe formules waarbij sprake is van schaarste. Deze formules beogen leisure and experience en die beleving dient exclusief gewaarborgd te zijn. Deze formules dienen er aan bij te dragen Nijmegen op een exclusieve, innovatieve en duurzame wijze op de kaart te zetten. Deze formules zullen bovendien juridische waarborgen dienen te geven over de afgesproken doelstelling. Te vaak bewijst realiteitszin dat zogenaamde nieuwe formules al snel degenereren tot traditionele en met de binnenstad concurrerende concepten.

Bij deze kansen hoort principieel een gezamenlijke houding van ondernemers en gemeente om het economisch belang van de binnenstad naar een nieuwe tijd te positioneren.

Bron  Huis voor de Binnenstad

Centrum Nijmegen  –    Winkels Nijmegen

Meer nieuws - winkels en bedrijven Nijmegen - Agenda Nijmegen